News

همه چیز در مورد سند عرصه و اعیان

سند ملکی شش‌دانگ چیست؟

از معتبرترین انواع اسناد سند شش‌دانگ است که در آن موقعیت ملک از شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین مشخص می‌شود. واژه شش ‌دانگ که به معنی شش جهت است نیز به همین دلیل روی این سند گذاشته شده است.

تعریف عرصه و اعیان

طبق تعریف قانون‌گذار، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می‌شود، گفته می‌شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد. به ‌عنوان‌ مثال اگر آپارتمانی خریداری کنید، سند شش ‌دانگ آن شامل عرصه و اعیان  می‌شود و وقتی ساخت و ساز در زمین به پایان می‌رسد سند ملکی عرصه با انجام مراحل قانونی در اداره ثبت به صورت سندهای تفکیکی شش‌ دانگ، که شامل سهم اعیان از عرصه در آن قیدشده تبدیل می‌شود و مالک هر واحد سندی جداگانه برای آپارتمان خود دارد. در هنگام خرید باید به کاربری عرصه دقت کرد تا آپارتمان مسکونی را به‌جای آپارتمان تجاری به فروش نرسانند

سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان

سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان‌ها در آن بنا شده‌اند و سند ملکی اعیان به سند هریک از واحدهای آن آپارتمان اطلاق می‌گردد. نام این نوع اسناد بیشتر در مشاورین املاک شهرهای بزرگ، که واحدهای آپارتمانی در زمین‌های بزرگ بنا می‌شود، بیشتر شنیده می‌شود. البته سند شش‌دانگی که برای هر آپارتمان داده می‌شود شامل عرصه و اعیان ملک است. یا اینکه در بعضی موارد عرصه غیرقابل واگذاری است. مثل زمین‌های موقوفی که در ادامه توضیح می‌دهیم و مالک تنها صاحب سند اعیان ملک است.

قدر السهم یا سهم  اعیان از عرصه

سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که در آن بنا شده نسبت به‌کل واحدهای مجتمع آپارتمانی سنجیده می‌شود. به این سهم، قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود.
در اینجا مثالی برای واضح‌تر شدن موضوع بیان می‌کنیم. مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان ۱۰۰متری در مجتمع‌های مسکونی که در زمینی با متراژ چند هزار متری بنا شده است را دارید و یا یک آپارتمان با همان متراژ در یک ساختمان دارای سه واحد که در زمین ۲۰۰متری بنا شده، ابتدا باید به این موضوع دقت کنید که بحث سهم اعیان از عرصه این دو ملک متفاوت از هم است. این مورد در هنگام قیمت‌گذاری آپارتمان اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
هنگام خرید آپارتمان، خریدار یک واحد مسکونی خریداری می‌کند. حال می‌خواهد این واحد در مجتمع واقع در زمین چند هزار متری باشد یا در زمین دویست متری. شاید در هنگام خرید نیز از لحاظ قیمتی تفاوت چندانی با یکدیگر نداشته باشند. حتی آپارتمان‌ها در ساختمان‌های کم واحد و زمین‌های با مساحت کم طرفدار بیشتری هم دارند. اما نکته اینجاست، در حالت اول به دلیل وسیع بودن زمینی که ساختمان در آن بنا شده مقدار قدر السهم اعیان از عرصه خریدار بیشتر خواهد شد. موضوع قدر السهم در زمان تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی و همچنین هنگام تقسیم ارث بسیار اهمیت پیدا می‌کند.
در هنگام تخصیص قدر السهم به واحد آپارتمان، دقیقاً تمام مواردی که در سند ملکی شش ‌دانگ عنوان‌شده، ازجمله پارکینگ، انباری و بالکن جهت محاسبه، لحاظ می‌گردد.
به دلیل همین نکات است که هر واحد آپارتمانی واقع در یک مجتمع آپارتمانی ممکن است دارای شرایط مختلفی باشد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان خانه در هر مورد متفاوت باشد. ممکن است در یک مجتمع همه واحدها دارای متراژ مساوی نباشند یا واحدی دارای دو پارکینگ و یا انباری بزرگ‌تر باشد؛ که در این موارد نحوه محاسبه با ضرایب مختلف انجام می‌شود. همان‌طور که می‌دانیم انجام این‌گونه محاسبات در صلاحیت کارشناسان ذی‌ربط است.

سندهای زمین‌های موقوفی

یکی از موارد دیگر سند ملکی عرصه و اعیان ملکی متفاوت است و مالک تنها صاحب اعیان هست و نه عرصه، در مورد زمین‌های وقفی است که در باب خرید و فروش آن‌ها به دلیل قیمت پایین‌تر ملک نسبت به مورد مشابه همیشه ابهاماتی وجود دارد. درواقع سند ملکی عرصه یا همان زمین، موقوفه است و زیر نظر سازمان اوقاف بر اساس شرایط وقف از آن استفاده می‌شود؛ که در بعضی موارد این زمین‌ها اجاره داده می‌شود و حتی اجازه ساخت ‌و ساز نیز به مستأجر داده می‌شود. اگر ساختمانی در این زمین‌ها ساخته شود سند اعیان آن به نام سازنده است. ولی سند عرصه برای همیشه به نام سازمان اوقاف باقی می‌ماند.
مدت‌زمان اجاره بلندمدت به‌صورت ۹۹ساله بوده و سالانه مبلغی به ‌عنوان مبلغ اجاره به سازمان اوقاف پرداخت می‌شود. هرگونه خرید و فروش باید زیر نظر اوقاف انجام شود. باید توجه داشت این نوع اجاره مشمول قانون اجاره به‌شرط تملیک نمی‌شود و پس ‌از پایان قرارداد سازمان اوقاف جهت تمدید قرارداد تصمیم‌گیرنده است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *